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如何处理问题租客?

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Betty Betty Zheng

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正确识别租客的问题所在 首先我们要根据租客所产生的问题的严重性和问题发生的频率来界定到他们所犯的错误到底算不算严重问题。类似不缴纳房租、噪音扰民、私自找人入住出租屋、威胁恐吓房东等等。这些问题很明显已经违背了租赁合同法,房东有权利驱逐房客或将此问题诉诸于法律程序来解决。 房东需要保留每次房客犯错误或者不遵守合同的文字证明或证据,哪怕只是个非常小的错误。这些小问题日积月累后很有可能会发展成严重的大问题。如果租客的问题已经严重到需要驱逐出租屋,那房东一定要提供相关的书面证明才可以合法驱逐租客。 房东忠告:如何处理“问题”房客 接下来我们来为大家列举几个租客常犯的错误,同时来看看房东怎么做才能够圆满的解决问题。 A)迟缴房租 这是房东们遇到的最棘手的问题了,总有人会遇到某些房客喜欢推迟几天缴纳房租,甚至干脆不缴纳房租。这种情况下,房客貌似也没有制造什么扰民的大麻烦,但他们就是不愿意按时交纳房租。虽然你可能已经发送拒付房租通知(Notice of Nonpayment of Rent)给他们,但是收效甚微。依照我的经验,除非你采取有效的措施来制止类似事件继续发生,否则租客们不会自己意识到错误并改正的。 当你面对一个喜欢拖延缴纳房租的租客,你可能还要考虑一下其他因素(比如这个租客还有没有为你带来其他的麻烦)再决定如何处理这件事情。但是当前租房市场上的供求关系是你首要考虑的一个重要因素。如果当前是卖房市场,一旦你失去这个租客,就很难再找到下家,那么建议你处理这个问题时态度要缓和一点。 不要对租客晚缴纳房租这个问题掉以轻心,一旦发现这种情况,一定要在第一时间写信通知,告诉他们这种行为已经违背了房屋租赁法。并且一定要书面通知租客,累计多次推迟缴纳房租可以导致你最终有权利将他们驱逐出出租屋。 B)房中有不速之客 根据房屋租赁条例来看,租客有权利在短期内接待朋友在房间里住宿,但是不经房东允不得招揽长期住户入住出租屋。有时候很难界定来者是被招待的朋友还是新租客。所以面对此类事件,你在下定论之前,一定要先与租客交谈,询问来访者的意图和停留时间。我们要求你这么做,不仅仅是显得你善于为他人着想,还可以让你避免租客以歧视等理由起诉你,特别是当新来访者是个孩子的时候。 如果你在跟租客的交谈中发现租客已经违背了租赁条款中的客人条款,你可以拿出租赁合同相关条款给租客看并请来访者马上离开出租屋。如果租客拒绝按照你的要求去做,那么你可以诉诸于法律途径来解决这个问题。 正常情况下,房屋租赁法允许租客在出租屋内收留朋友短期逗留的最长时限为14天。但是,有的租客仅仅是在期限到了以后,叫他的朋友离开一两天,随即又回来继续住。为了预防遇到这种狡黠的房客,你可以把租房合同中的客人条款中的最高接待天数14天改为半年内最高接待天数为14天。这样可以避免很多不必要的麻烦。 需要特别注意的是,出租屋里的不速之客有可能是租客雇佣的保姆或者护工。他们是不受租赁合同中的客人条款的限制的,而且很多时候这种随身保姆或护工都是自己的亲戚或朋友来做。他们的主要工作是为租客提供生活上的帮助,无须缴纳房租。 C)噪音扰民 有的时候你出租屋的邻居可能会打电话向你抱怨你的这任租客总是制造出各种噪音,影响他们的生活。你一定要把这类信息及时的反馈到租客的耳朵里并且要求他立刻停止他们的不良行为。如果事态发展到严重的地步,请立刻向有关部门投诉他们。 在准备租赁合同的时候,就应当在其附属表款对此类问题约法三章。这不光对约束租客的行为有帮助,还能在你被邻居告上法庭时,表明你作为一个房东,已尽过自己责任的一个有力证据。邻居们通常不愿意走法律程序来解决这个问题,他们只希望你尽快的跟租客沟通让租客停止自造噪音,还给邻居们一个宁静的生活环境。但是如果他们最终不堪其扰,将你和你的租客一起告上法庭,那对你来说是非常不利的。对于此类案件,法官通常情况下会更相信邻居们的证词。如果他们还有多名邻居联名签署的上诉信,那么你输定了。 D)没有监护人的小孩 根据我国法律规定,房东不能够以租客带有小孩而拒绝租房给他们。这是一个很尴尬的局面,因为你不但要接收一个带有孩子的租客,还要确认这个孩子24小时生活在其监护人的保护之下。如果你什么都没有做,而这个孩子由于缺乏监护人的监管在出租屋受伤,你很有可能遭到起诉。但是,如果这类问题过于敏感,处理不当,租客也可能会起诉你在租房时候歧视带有小孩的家庭。这种情况下,你需要拿出有力的证据来证明自己你已经尽到了自己作为房东的责任。 首先,一旦你发现租客有把孩子独自留在出租屋的情况,迅速将孩子送到其父母那里。如果第二次再发现类似状况,将孩子带回自己家并且给孩子父母发送正式信函,警告租客事情的严重性并严格禁止此类事情再度发生。如果这封警告信并未起到显著效果,那么你可以打电话给警察或者社区工作者上门跟租客交涉。这个时候,如果你愿意的话,可以正式写信通知租客离开你的租住屋,拒绝继续租房给他们。 如果由于租客监管不力,孩子损坏了你出租屋里面的财产,你要在第一时间联系租客并正式告诫他们此类事情不得再次发生。通常情况下,这样的警告已经足够。但是如果孩子毁坏的财产价值过于昂贵或者有屡教不改的显现,那么你可以请他们搬离出租屋。 驱逐租客的备用选项 将租客直接扫地出门是个非常解气但是非常不理智的想法。这个想法给你带来的副作用除了金钱损失(房租、诉讼费)之外,还会让你在周边人眼里成为一个恶房东。不到万不得已,不建议你们采取这种手段来对付房客。 当你寻找其他方法来使你的租客离开的时候,建议你首先试着跟租客进行沟通和谈判,双方共同寻找解决问题之道。当然,一旦双方能够在某一点上达成一致协议,不要忘了将其书面化,双方签字画押,以防日后对方反悔。 A)说服房客主动退房 如果遇到一个拒缴房租的租客,你可以答应他免收一个月房租来换取他书面同意你立刻搬出出租屋。一个不缴纳房租的租客带来的经济损失远远要比房屋空置多得多。或者你可以想租客许诺只要他搬离出租屋就立刻将房屋押金返还给她(当然是在确认房间没有受到太大损害的前提下)。 切记,不论通过什么方法,双发达成一直协议,租客同意主动搬离出租屋,一定要即时拟定协议并签字,以备日后不时之需。 B)请仲裁机构帮忙调解 如果通过谈判,你跟租客并没有达成理想的协议,那么不妨请第三方调解服务或仲裁机构来对你们的纠纷来进行调解。调解服务(mediation)是一种免费的、非正式的、在双方均同意的情况下,请某个指定的人或者团体来对二人的纠纷进行调解,调解过程通常只涉及当事人双方(房东与租客)。而仲裁服务(arbitration)则是受法律约束的行为并且可以强制当事人按照其结果执行的服务,其服务花费较低,他们在解决纠纷的时候除了需要当事人出席之外,还会涉及到律师,人证等方面。 C)交由法官仲裁 有时候你会发现将对方告上法庭,交由法官仲裁也是个可行的策略之一,至少在法庭上你将得到一个公正的评断,不会背负上蓄意驱逐租客的恶房东。 法庭受理此类案件的权限约在涉及金额2,000元到15,000元不等,具体情况请咨询当地法院。 驱赶“问题”房客 有的租客就是不肯缴纳房租,甚至有其他一些触犯租赁合同法的行为。当你试过所有方法都没有办法让事情好转的时候,那么,就直接将他扫地出门吧!当然,这也是需要一定策略的。 驱逐租客之前,你首先要发一封正式的结束租赁合同通知(Notice of Termination)给租客。按月租赁的房客,通常提前30天通知即可。 尽管各个省份对结束租赁合同通知的内容要求略有差异,但是以下三点是你在撰写结束合同通知的时候需要结合实际情况兼顾到的: 缴纳房租或退房通知:这类通知是针对那拒不缴纳房租的租客,要求他们要么交房租、要么搬走。根据各省法律规定不同,租客在收到退房通知后,有3到10天的时间来补齐房租。纠正错误或搬离出租屋通知:这类通知是给那些在租房过程中有明显的违约行为的租客,强行要求他们在规定时间内(时间期限取决于当地法律政策)改正错误并且自主搬离出租房,否则将会被驱逐。即刻搬离出租屋通知:这类通知是针对那些问题较为严重的租客,通知他们已经没有任何挽回和弥补过失的机会,必须立刻搬离出租房。大多数省份规定,除非租客有违法或严重损坏出租屋设施行为,否则禁止房东使用此通知。 A)驱逐租客的具体步骤 既然驱逐租客已经势在必行,那么先了解一下这个过程中什么是可以做的,什么是不可以做的,以及如何让自己的驱逐过程显得较为温和,避免遭到起诉。 如果租客在收到你的通知后并没有明显的改过行为,而且也没有要主动搬走的意思,这就是需要房东出马驱赶租客的时候了。如果你觉得无从下手的话,可以按照下面的步骤来做: 向当地法院提交申请。 首先你需要向法院提交申请书,请法院安排你跟租客会面并当面解释驱逐租客的理由。 法院接受的驱逐租客的理由已经是规范并条文化的几个选项。通常你只可以选择租客拒交房租或严重损坏房东财产。如果在此过程中,你有试图要求租客赔偿经济损失等,那将会被法院拒绝你的驱逐申请。 给租客正式搬离通知并不仅仅是发封邮件或从门口给租客塞个纸条,告诉租客马上搬走这么简单。你必须委托一个自然人亲手将通知交给租客。每个省份对于委托人的选取、通知的交付方式、租客答复的期限等等都有着严格的要求。房东在发送搬离通知之前一定要向当地专业人士咨询后再着手行动。 等待租客正式答复 既然你已经将问题提交到法庭,并且向租客陈述了驱逐的理由,那么接下来就是租客对这个问题做出回应的时间了。租客有时候会对这类指控进行狡辩,声称自己无过就或是有更强有力的措施来为自己辩护。比如说,他手里有被取消的支票来证明自己确实支付过房租,但是由于房东和银行之间出现的失误而使支票被退回。 通常情况下,租客意识到自己的错误后,更愿意在庭外解决问题并主动搬离出租屋。 如果租客愿意私下解决问题,你必须立刻向法院提出撤诉。这样不仅显得你通情达理,同时还会提高你在法官面前的声望。毕竟,法院在判决时也难免考虑不周,顾此失彼,所以法院判决结果也未必比私下解决好。同时,由于租客同意私下和解而撤诉,将会给租客的信誉记录大打折扣。 有争议驱逐(contested eviction) 如果租客根据法律程序,正式回应了你的驱逐理由,那么双方将会在法庭上直接面对面,各自呈上自己的理论依据和证据,分庭抗争。这就是我们常说的有争议驱逐。如果你准备充分,并且有充足的证据来支持自己的观点的时候,你会赢得这场官司。但如果你在这次纠纷中行为不当,被指控有违法或者歧视的倾向,那么这场官司你将会打的举步维艰。 租客可能会辩解自己工作过忙而无暇顾及支付房租,或装可怜取得法官的同情。尽管并非法律条文规定,但是法官在做决定的时候多少会结合租客的经济情况、身体状况、或当地天气状况等因素来做出最终判决。 无竞驱逐(uncontested eviction) 如果你已经提交了你的申请和驱逐理由,租客没有在规定的时间给出答复和合理的解释,那么驱逐租客的程序将由法院下令执行,并且不需要考虑租客是不是在场。这就是我们常说的无竞驱逐 强制执行 如果你赢得了官司,那么你必须要将法院的判决书交给当地强制执行部门(local law enforcement)。在你正式将租客和租客的物品清理出出租屋之前,强制执行办公室将会最后一次发信函给租客,要求租客搬离。 B)什么可以做什么不可以做 尽管事情已经到了白热化的地步,双方需要在法庭上直来直往的交涉,不需要再迂回掩饰什么。但是如果你将下面几条牢记在心,能为你省去不少令你头疼的事。 一定要聘请律师。申请驱逐令并且打赢这场官司会涉及到很多严谨的法律条令。即便是你有确凿的证据证明租客拒交房租,但是一个微小的技术上的失误都有可能会导致诉讼失败。不要对出租房疏于管理。即便是你的诉讼案已经提交到法院,在等待法院判决过程中,不要疏于对出租房的管理,如果在此期间,有人因为你疏于管理而在你的出租屋里受伤,那么你将要受到起诉。租客和他的律师非常会抓住此类事件做文章,起诉你没有尊重租客的需求并因此拒绝你的驱逐申诉。不要意气用事。在法院判决书出来之前,千万不要因为一时的怒火中烧,而直接冲到出租屋里驱赶租客。事实证明,有不少房东通过换门锁或者停水停电等手段直接想把租客逼走。但是,多数省份的法律是不允许房东这么做的,在最终法院判决的时候,租客可能会从你这里赢得一大笔赔偿费用。 非寻常问题解决之道 在你差不多当了一两年房东的时候,有时候会觉得自己已经见识过所有稀奇古怪的顾客了,可是还是有租客能够给你新的“惊喜”。下面我们来介绍一下如何解决这些非寻常的问题,了解这些,可以让你的房东生活变得更容易一些。 破产 租客在面临被你驱逐的上诉的时候,经常使用的一招便是:申请破产。通常蓄意不交房租的租客都会多多少少有经济上的问题,如果他们申请破产的话,法律将保护他们在一定时间内,房东不得以任何名义驱逐租客。这个时间段通常为30天到90天。 如果你有证据可以证明租客是在利用破产法的漏洞而避免被驱逐,那么你可以寻求律师帮助,向法院提交证据和申诉,法院会在15天内给出调查结果。 一旦租客的破产保护申请得到批复,那么在法律规定的时间内,房东应当停止所有的驱逐租客的行为。 “迟到”或“早退” 有的租客在房租到期后由于某些原因,不续租房合同但是也不按时离开。最可恶的是还不交额外的房租,他们的理由是,既然有租客提前几天走,为什么我不可以晚几天退房呢?这个时候,你可以给租客提出一个合理的折扣价来让他妈们支付这多出来的房租并且积极的将出租房的信息放到租房市场上,最好是适当采取一些租房促销手段,比如打个租房小广告等。 最终如果不得不在法庭上解决这个问题的时候,你需要有切实的证据证明这间房子已经重新出租以及出租时间,要求房客必须赶紧离开。在这种情况下,虽然租客很难拿出正式的证据来为自己辩护,但是法官的倾向一直是同情弱者。所以,即便证据充分也不能掉以轻心。 另一方面,在一些特定的情况下,租客拿出一定的证明后,可以提前毁约搬离出租屋,其中包括: 遭受到房东的骚扰出租屋居住环境恶劣租赁合同中含有霸王条款 有的省份的法律还允许租客在工作调动、身体健康等因素与房东单方面解除租赁合同。房东在出租房屋之前,需要提前了解清楚当地的租赁法。 两种不同方式的转租 有的租客会在合同结束前搬离出租屋并希望把租赁合同转租给他人,如果你同意的话,那么你与新的租客将要面对跟前任租客一样的责任和义务。但是如果租客在你这里祖完房子后,以二手房东的名义转租给其他人,而且你是知情并允许的,那么你与新房客之间没有任何的租赁责任与义务。 租客矛盾 如果你的房子是租给多名租客,那么他们之间有了矛盾并且引发争执的时候,建议房东不要介入。如果不得不介入调停的话,一定要尽量做到公平、公正。 有的时候矛盾升级并且有的租客会要求你换门锁或将某位租客踢出出租屋。面对这种要求你一定要坚定自己的立场并建议他们在需要的时候报警解决问题。不要擅自毁坏合同驱逐租客。 意外死亡 如果你怀疑独居的租客死在了出租屋,首先请频繁拨打租客电话并且用力砸门。邀请邻居帮忙查看并且给租客的工作单位和租客的紧急联系人打电话。如果事情还是得不到解决的话,那么房东将有权利强行进入出租屋查看状况或者报警。

2018-07-24 20:47:17


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