The Sesame Community

The Sesame community is here to assist you with any questions or difficulties throughout the process.

Ask

Sort By:

Recommended

    Date

Language:

All
English
中文
Français
Español
العَرَبِيَّة‎
Italiano
Русский
Deutsche
日本語
한국어
Others
A

Views: 2258

Answers: 1

如何处理问题租客?

Betty Betty Zheng Broker

正确识别租客的问题所在 首先我们要根据租客所产生的问题的严重性和问题发生的频率来界定到他们所犯的错误到底算不算严重问题。类似不缴纳房租、噪音扰民、私自找人入住出租屋、威胁恐吓房东等等。这些问题很明显已经违背了租赁合同法,房东有权利驱逐房客或将此问题诉诸于法律程序来解决。 房东需要保留每次房客犯错误或者不遵守合同的文字证明或证据,哪怕只是个非常小的错误。这些小问题日积月累后很有可能会发展成严重的大问题。如果租客的问题已经严重到需要驱逐出租屋,那房东一定要提供相关的书面证明才可以合法驱逐租客。 房东忠告:如何处理“问题”房客 接下来我们来为大家列举几个租客常犯的错误,同时来看看房东怎么做才能够圆满的解决问题。 A)迟缴房租 这是房东们遇到的最棘手的问题了,总有人会遇到某些房客喜欢推迟几天缴纳房租,甚至干脆不缴纳房租。这种情况下,房客貌似也没有制造什么扰民的大麻烦,但他们就是不愿意按时交纳房租。虽然你可能已经发送拒付房租通知(Notice of Nonpayment of Rent)给他们,但是收效甚微。依照我的经验,除非你采取有效的措施来制止类似事件继续发生,否则租客们不会自己意识到错误并改正的。 当你面对一个喜欢拖延缴纳房租的租客,你可能还要考虑一下其他因素(比如这个租客还有没有为你带来其他的麻烦)再决定如何处理这件事情。但是当前租房市场上的供求关系是你首要考虑的一个重要因素。如果当前是卖房市场,一旦你失去这个租客,就很难再找到下家,那么建议你处理这个问题时态度要缓和一点。 不要对租客晚缴纳房租这个问题掉以轻心,一旦发现这种情况,一定要在第一时间写信通知,告诉他们这种行为已经违背了房屋租赁法。并且一定要书面通知租客,累计多次推迟缴纳房租可以导致你最终有权利将他们驱逐出出租屋。 B)房中有不速之客 根据房屋租赁条例来看,租客有权利在短期内接待朋友在房间里住宿,但是不经房东允不得招揽长期住户入住出租屋。有时候很难界定来者是被招待的朋友还是新租客。所以面对此类事件,你在下定论之前,一定要先与租客交谈,询问来访者的意图和停留时间。我们要求你这么做,不仅仅是显得你善于为他人着想,还可以让你避免租客以歧视等理由起诉你,特别是当新来访者是个孩子的时候。 如果你在跟租客的交谈中发现租客已经违背了租赁条款中的客人条款,你可以拿出租赁合同相关条款给租客看并请来访者马上离开出租屋。如果租客拒绝按照你的要求去做,那么你可以诉诸于法律途径来解决这个问题。 正常情况下,房屋租赁法允许租客在出租屋内收留朋友短期逗留的最长时限为14天。但是,有的租客仅仅是在期限到了以后,叫他的朋友离开一两天,随即又回来继续住。为了预防遇到这种狡黠的房客,你可以把租房合同中的客人条款中的最高接待天数14天改为半年内最高接待天数为14天。这样可以避免很多不必要的麻烦。 需要特别注意的是,出租屋里的不速之客有可能是租客雇佣的保姆或者护工。他们是不受租赁合同中的客人条款的限制的,而且很多时候这种随身保姆或护工都是自己的亲戚或朋友来做。他们的主要工作是为租客提供生活上的帮助,无须缴纳房租。 C)噪音扰民 有的时候你出租屋的邻居可能会打电话向你抱怨你的这任租客总是制造出各种噪音,影响他们的生活。你一定要把这类信息及时的反馈到租客的耳朵里并且要求他立刻停止他们的不良行为。如果事态发展到严重的地步,请立刻向有关部门投诉他们。 在准备租赁合同的时候,就应当在其附属表款对此类问题约法三章。这不光对约束租客的行为有帮助,还能在你被邻居告上法庭时,表明你作为一个房东,已尽过自己责任的一个有力证据。邻居们通常不愿意走法律程序来解决这个问题,他们只希望你尽快的跟租客沟通让租客停止自造噪音,还给邻居们一个宁静的生活环境。但是如果他们最终不堪其扰,将你和你的租客一起告上法庭,那对你来说是非常不利的。对于此类案件,法官通常情况下会更相信邻居们的证词。如果他们还有多名邻居联名签署的上诉信,那么你输定了。 D)没有监护人的小孩 根据我国法律规定,房东不能够以租客带有小孩而拒绝租房给他们。这是一个很尴尬的局面,因为你不但要接收一个带有孩子的租客,还要确认这个孩子24小时生活在其监护人的保护之下。如果你什么都没有做,而这个孩子由于缺乏监护人的监管在出租屋受伤,你很有可能遭到起诉。但是,如果这类问题过于敏感,处理不当,租客也可能会起诉你在租房时候歧视带有小孩的家庭。这种情况下,你需要拿出有力的证据来证明自己你已经尽到了自己作为房东的责任。 首先,一旦你发现租客有把孩子独自留在出租屋的情况,迅速将孩子送到其父母那里。如果第二次再发现类似状况,将孩子带回自己家并且给孩子父母发送正式信函,警告租客事情的严重性并严格禁止此类事情再度发生。如果这封警告信并未起到显著效果,那么你可以打电话给警察或者社区工作者上门跟租客交涉。这个时候,如果你愿意的话,可以正式写信通知租客离开你的租住屋,拒绝继续租房给他们。 如果由于租客监管不力,孩子损坏了你出租屋里面的财产,你要在第一时间联系租客并正式告诫他们此类事情不得再次发生。通常情况下,这样的警告已经足够。但是如果孩子毁坏的财产价值过于昂贵或者有屡教不改的显现,那么你可以请他们搬离出租屋。 驱逐租客的备用选项 将租客直接扫地出门是个非常解气但是非常不理智的想法。这个想法给你带来的副作用除了金钱损失(房租、诉讼费)之外,还会让你在周边人眼里成为一个恶房东。不到万不得已,不建议你们采取这种手段来对付房客。 当你寻找其他方法来使你的租客离开的时候,建议你首先试着跟租客进行沟通和谈判,双方共同寻找解决问题之道。当然,一旦双方能够在某一点上达成一致协议,不要忘了将其书面化,双方签字画押,以防日后对方反悔。 A)说服房客主动退房 如果遇到一个拒缴房租的租客,你可以答应他免收一个月房租来换取他书面同意你立刻搬出出租屋。一个不缴纳房租的租客带来的经济损失远远要比房屋空置多得多。或者你可以想租客许诺只要他搬离出租屋就立刻将房屋押金返还给她(当然是在确认房间没有受到太大损害的前提下)。 切记,不论通过什么方法,双发达成一直协议,租客同意主动搬离出租屋,一定要即时拟定协议并签字,以备日后不时之需。 B)请仲裁机构帮忙调解 如果通过谈判,你跟租客并没有达成理想的协议,那么不妨请第三方调解服务或仲裁机构来对你们的纠纷来进行调解。调解服务(mediation)是一种免费的、非正式的、在双方均同意的情况下,请某个指定的人或者团体来对二人的纠纷进行调解,调解过程通常只涉及当事人双方(房东与租客)。而仲裁服务(arbitration)则是受法律约束的行为并且可以强制当事人按照其结果执行的服务,其服务花费较低,他们在解决纠纷的时候除了需要当事人出席之外,还会涉及到律师,人证等方面。 C)交由法官仲裁 有时候你会发现将对方告上法庭,交由法官仲裁也是个可行的策略之一,至少在法庭上你将得到一个公正的评断,不会背负上蓄意驱逐租客的恶房东。 法庭受理此类案件的权限约在涉及金额2,000元到15,000元不等,具体情况请咨询当地法院。 驱赶“问题”房客 有的租客就是不肯缴纳房租,甚至有其他一些触犯租赁合同法的行为。当你试过所有方法都没有办法让事情好转的时候,那么,就直接将他扫地出门吧!当然,这也是需要一定策略的。 驱逐租客之前,你首先要发一封正式的结束租赁合同通知(Notice of Termination)给租客。按月租赁的房客,通常提前30天通知即可。 尽管各个省份对结束租赁合同通知的内容要求略有差异,但是以下三点是你在撰写结束合同通知的时候需要结合实际情况兼顾到的: 缴纳房租或退房通知:这类通知是针对那拒不缴纳房租的租客,要求他们要么交房租、要么搬走。根据各省法律规定不同,租客在收到退房通知后,有3到10天的时间来补齐房租。纠正错误或搬离出租屋通知:这类通知是给那些在租房过程中有明显的违约行为的租客,强行要求他们在规定时间内(时间期限取决于当地法律政策)改正错误并且自主搬离出租房,否则将会被驱逐。即刻搬离出租屋通知:这类通知是针对那些问题较为严重的租客,通知他们已经没有任何挽回和弥补过失的机会,必须立刻搬离出租房。大多数省份规定,除非租客有违法或严重损坏出租屋设施行为,否则禁止房东使用此通知。 A)驱逐租客的具体步骤 既然驱逐租客已经势在必行,那么先了解一下这个过程中什么是可以做的,什么是不可以做的,以及如何让自己的驱逐过程显得较为温和,避免遭到起诉。 如果租客在收到你的通知后并没有明显的改过行为,而且也没有要主动搬走的意思,这就是需要房东出马驱赶租客的时候了。如果你觉得无从下手的话,可以按照下面的步骤来做: 向当地法院提交申请。 首先你需要向法院提交申请书,请法院安排你跟租客会面并当面解释驱逐租客的理由。 法院接受的驱逐租客的理由已经是规范并条文化的几个选项。通常你只可以选择租客拒交房租或严重损坏房东财产。如果在此过程中,你有试图要求租客赔偿经济损失等,那将会被法院拒绝你的驱逐申请。 给租客正式搬离通知并不仅仅是发封邮件或从门口给租客塞个纸条,告诉租客马上搬走这么简单。你必须委托一个自然人亲手将通知交给租客。每个省份对于委托人的选取、通知的交付方式、租客答复的期限等等都有着严格的要求。房东在发送搬离通知之前一定要向当地专业人士咨询后再着手行动。 等待租客正式答复 既然你已经将问题提交到法庭,并且向租客陈述了驱逐的理由,那么接下来就是租客对这个问题做出回应的时间了。租客有时候会对这类指控进行狡辩,声称自己无过就或是有更强有力的措施来为自己辩护。比如说,他手里有被取消的支票来证明自己确实支付过房租,但是由于房东和银行之间出现的失误而使支票被退回。 通常情况下,租客意识到自己的错误后,更愿意在庭外解决问题并主动搬离出租屋。 如果租客愿意私下解决问题,你必须立刻向法院提出撤诉。这样不仅显得你通情达理,同时还会提高你在法官面前的声望。毕竟,法院在判决时也难免考虑不周,顾此失彼,所以法院判决结果也未必比私下解决好。同时,由于租客同意私下和解而撤诉,将会给租客的信誉记录大打折扣。 有争议驱逐(contested eviction) 如果租客根据法律程序,正式回应了你的驱逐理由,那么双方将会在法庭上直接面对面,各自呈上自己的理论依据和证据,分庭抗争。这就是我们常说的有争议驱逐。如果你准备充分,并且有充足的证据来支持自己的观点的时候,你会赢得这场官司。但如果你在这次纠纷中行为不当,被指控有违法或者歧视的倾向,那么这场官司你将会打的举步维艰。 租客可能会辩解自己工作过忙而无暇顾及支付房租,或装可怜取得法官的同情。尽管并非法律条文规定,但是法官在做决定的时候多少会结合租客的经济情况、身体状况、或当地天气状况等因素来做出最终判决。 无竞驱逐(uncontested eviction) 如果你已经提交了你的申请和驱逐理由,租客没有在规定的时间给出答复和合理的解释,那么驱逐租客的程序将由法院下令执行,并且不需要考虑租客是不是在场。这就是我们常说的无竞驱逐 强制执行 如果你赢得了官司,那么你必须要将法院的判决书交给当地强制执行部门(local law enforcement)。在你正式将租客和租客的物品清理出出租屋之前,强制执行办公室将会最后一次发信函给租客,要求租客搬离。 B)什么可以做什么不可以做 尽管事情已经到了白热化的地步,双方需要在法庭上直来直往的交涉,不需要再迂回掩饰什么。但是如果你将下面几条牢记在心,能为你省去不少令你头疼的事。 一定要聘请律师。申请驱逐令并且打赢这场官司会涉及到很多严谨的法律条令。即便是你有确凿的证据证明租客拒交房租,但是一个微小的技术上的失误都有可能会导致诉讼失败。不要对出租房疏于管理。即便是你的诉讼案已经提交到法院,在等待法院判决过程中,不要疏于对出租房的管理,如果在此期间,有人因为你疏于管理而在你的出租屋里受伤,那么你将要受到起诉。租客和他的律师非常会抓住此类事件做文章,起诉你没有尊重租客的需求并因此拒绝你的驱逐申诉。不要意气用事。在法院判决书出来之前,千万不要因为一时的怒火中烧,而直接冲到出租屋里驱赶租客。事实证明,有不少房东通过换门锁或者停水停电等手段直接想把租客逼走。但是,多数省份的法律是不允许房东这么做的,在最终法院判决的时候,租客可能会从你这里赢得一大笔赔偿费用。 非寻常问题解决之道 在你差不多当了一两年房东的时候,有时候会觉得自己已经见识过所有稀奇古怪的顾客了,可是还是有租客能够给你新的“惊喜”。下面我们来介绍一下如何解决这些非寻常的问题,了解这些,可以让你的房东生活变得更容易一些。 破产 租客在面临被你驱逐的上诉的时候,经常使用的一招便是:申请破产。通常蓄意不交房租的租客都会多多少少有经济上的问题,如果他们申请破产的话,法律将保护他们在一定时间内,房东不得以任何名义驱逐租客。这个时间段通常为30天到90天。 如果你有证据可以证明租客是在利用破产法的漏洞而避免被驱逐,那么你可以寻求律师帮助,向法院提交证据和申诉,法院会在15天内给出调查结果。 一旦租客的破产保护申请得到批复,那么在法律规定的时间内,房东应当停止所有的驱逐租客的行为。 “迟到”或“早退” 有的租客在房租到期后由于某些原因,不续租房合同但是也不按时离开。最可恶的是还不交额外的房租,他们的理由是,既然有租客提前几天走,为什么我不可以晚几天退房呢?这个时候,你可以给租客提出一个合理的折扣价来让他妈们支付这多出来的房租并且积极的将出租房的信息放到租房市场上,最好是适当采取一些租房促销手段,比如打个租房小广告等。 最终如果不得不在法庭上解决这个问题的时候,你需要有切实的证据证明这间房子已经重新出租以及出租时间,要求房客必须赶紧离开。在这种情况下,虽然租客很难拿出正式的证据来为自己辩护,但是法官的倾向一直是同情弱者。所以,即便证据充分也不能掉以轻心。 另一方面,在一些特定的情况下,租客拿出一定的证明后,可以提前毁约搬离出租屋,其中包括: 遭受到房东的骚扰出租屋居住环境恶劣租赁合同中含有霸王条款 有的省份的法律还允许租客在工作调动、身体健康等因素与房东单方面解除租赁合同。房东在出租房屋之前,需要提前了解清楚当地的租赁法。 两种不同方式的转租 有的租客会在合同结束前搬离出租屋并希望把租赁合同转租给他人,如果你同意的话,那么你与新的租客将要面对跟前任租客一样的责任和义务。但是如果租客在你这里祖完房子后,以二手房东的名义转租给其他人,而且你是知情并允许的,那么你与新房客之间没有任何的租赁责任与义务。 租客矛盾 如果你的房子是租给多名租客,那么他们之间有了矛盾并且引发争执的时候,建议房东不要介入。如果不得不介入调停的话,一定要尽量做到公平、公正。 有的时候矛盾升级并且有的租客会要求你换门锁或将某位租客踢出出租屋。面对这种要求你一定要坚定自己的立场并建议他们在需要的时候报警解决问题。不要擅自毁坏合同驱逐租客。 意外死亡 如果你怀疑独居的租客死在了出租屋,首先请频繁拨打租客电话并且用力砸门。邀请邻居帮忙查看并且给租客的工作单位和租客的紧急联系人打电话。如果事情还是得不到解决的话,那么房东将有权利强行进入出租屋查看状况或者报警。

2018-07-24 20:47:17

A

Views: 2051

Answers: 1

从房屋类型看加拿大房产的投资价值?

Adam wang Sales Rep

随着国民财富的快速增长,越来越多的人开始走出国门,投资海外,而房地产则成为投资者投资海外的首选。加拿大作为移民、留学的热门国,在地产投资方面存在许多与国内不同的理念,如果投资者对这些不甚了解,就有可能蒙受重大损失。在加拿大,主要有4种房屋类型:独立屋、公寓、联排房、多单元房,如图1所示,各种类型的房屋特点对比见下页图2。笔者将从房屋类型的角度,分析不同地产的投资价值。 1 独立屋(House) 独立屋就是国内所说的独栋别墅,通常是指独门、独户、独院的住宅,不与旁边邻居的建筑物有任何连接。独立屋的地上部分通常为一层、二层或三层的房子,四层以上的独立屋则比较少见。独立屋往往自带车库,但不一定都有地下室,比如笔者所住的城市——纳奈莫(位于温哥华西侧的温哥华岛上),新盖的房屋是否有地下室要依地势的不同而定,如果背靠山坡通常会有地下室,如果建在平地上则往往没有地下室。 独立屋不用向任何人和机构交物业管理费,这意味着业主需要自行负责剪草、园艺、维修、收垃圾、铲雪(温哥华和温哥华岛南部冬天几乎不下雪,这里铲雪可免)等。当然,房屋的维修保养,比如修缮房顶和外墙,也同样需要业主自己负责。因此,居住独立屋往往意味着较为烦琐的维护和管理工作。 但独立屋的魅力在于不用缴纳物业管理费的低成本优势和升值潜力。独立屋的土地通常为私人所有,可以永久传承。除了房屋所占的土地外,独立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在国内买房时,人们往往关注于房屋本身,认为房屋才是房地产的价值所在。但在加拿大,这种观念可能要变一变。房产和地产中,房产类似汽车,属于贬值品,其价值往往会随着时间的推移而降低;而地产才是真正的升值品,具有稀缺的属性,随着人口数量的增多,其价值会不断上涨。 虽然独立屋升值潜力最大,但是繁杂的管理工作却让很多力有不及的人望而却步。所以,很多加拿大人年老时会卖掉自己的独立屋,住进面积虽小但有人管理的公寓,利用由独立屋升值而获得的收益享受退休生活。 2 公寓(Apartment) 公寓的业主拥有自己独立的居住空间,但需要与其他住户分享公寓的公共空间和共用设施,比如走廊、建筑绿地、游泳池和娱乐器材等。公寓通常会有物业管理公司来管理公共空间和共用设施。当然,业主在享受服务的同时,需要缴纳管理费。 由于中国人口众多,公寓成为国内的主要住宅类型,但在加拿大,只有像温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的大城市才会比较常见。从投资的角度来说,公寓是所有房屋类型中升值潜力最低的,当然它的价格一般也最便宜。但很多国内投资者并不明白这一点,觉得应该先有一个住房,其他的以后再说。当发现公寓异常便宜的时候,就盲目买入,结果若干年后才发现,与其他类型的房产相比,自己的房产居然没怎么增值。笔者的一个朋友就是这样,他早在2000年的时候就移民温哥华,刚到3天就买了一套公寓。但是,七八年过去了,他发现自己的公寓涨幅仅有30%,而附近的独立屋有的上涨了1倍以上。这位朋友郁闷地感慨道:“早知道这样,还不如当初咬咬牙买个独立屋呢。”但好在这位朋友还算及时醒悟,卖掉公寓重新购买了独立屋,现在他的房子也获得了不错的涨幅。 3 联排房(Townhouse) 联排房最早起源于英国,可以视为公寓的前身,在国内往往被称为联排别墅,在加拿大它们通常由一系列拥有类似户型且并排相连的小套住宅构成,卧室数量往往在3个以下。联排房虽然独门独户,但需要与两边的邻居共享墙壁,房子偏瘦高,通常为两层甚至三层。 联排房有独立的前后院,因此享有比公寓更多的空间,但又因为要与邻居共用一些设施,所以在空间的享有上不如独立屋。而从投资价值和房屋价格来说,联排房也刚好介于独立屋和公寓之间。 与独立屋相比,联排房有一个比较大的优点是节省能源,原因在于联排房左右两侧的墙壁与邻居共有,在冬季采暖的时候可以节省一部分能源;此外,由于同系列的联排房拥有统一的外观,在维护良好的情况下,看上去比较整洁漂亮。但联排房也存在一些不足:首先,由于在结构上共用墙体,所以隐私性没有独立屋强,而在加拿大,隐私性是衡量房屋价值的一个重要因素;其次,联排房往往和公寓一样,需要大家均摊公共区域(例如草坪、花园、游泳池、运动场、网球场和野餐区等)的维护费用,即缴纳共管费,而这些维护工作则会被外包给专业的公司来做,无须业主亲自动手。 4 多单元房(Multifamily) 多单元房(Multifamily)是北美一种重要的房屋形式,主要指同一屋顶下的多套住宅连在一起。在多单元房的所有类型中,双拼房是最常见的形式。双拼房是指两套住宅连在一起,其连接方式可以是一左一右、一前一后,偶尔也有一上一下的形式。左右形式的双拼房对于住户来说是最理想的,每家都会有前后院;前后形式的双拼房则次之,一家有前院,一家有后院;上下形式的双拼房最差,两家需要共享前院和后院。 多单元房通常位于较低收入人群所在的区域,而且居住者以租客为主。因此,多单元房的拥有者往往出于投资的目的购买该房屋,而自己则住在其他地方甚至其他的城市。其实,从投资的角度来说,多单元房未必是较好的投资选择。理由有3:第一,房屋的管理和维护是一件比较麻烦的事情,自己动手可能会非常辛苦,请人又会付出较高的成本(加拿大劳动力成本比较高);第二,由于地处低收入街区,房屋的升值通常比较有限;第三,收房租是一件比较麻烦的事情,加拿大的法规保护低收入人群和弱势群体,如果租客交不上房租,让他们搬走是一件比较麻烦的事情。按照加拿大法律,房东不能换锁或切断煤气水电等基础设施,更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警,反告房东持凶器威胁或打伤租客,警察来了以后只会将房东逮捕。严重的话,房东还会被严禁返回自己家中,而租客却可继续住下去。如果走法律程序解决,则可能需要3个月甚至更长的时间。很多多单元房投资者被老赖房客弄得头疼不已,到最后没有办法只好卖掉房产,而这种情况下,房产被贱卖也就成为了不得以而为之的选择。 5 结语(Conclusion) 当然,加拿大房屋细分起来还有很多类型,但是它们或多或少都是上述4种房型的延伸或变体。在加拿大进行房产投资须考量清楚,如果自己有较多的购房款,希望能住得宽敞舒适,同时还希望获得房地产升值带来的财富,那么独立屋是最好的选择;如果希望能够有人帮自己打理房子,但又不想付出太多的资金,那么公寓和共管型的联排房是较佳的选择;如果仅仅只是以租金为目的,希望每月能获得稳定的收益,那么多单元房是较好的选择。当然,在选购多单元房的时候,一定要谨慎选择,尽量选择好街区的多单元房,避免自己掉进“坏房客”的陷阱中。 其实在整个西方发达国家如美国、英国、澳大利亚等,都有与加拿大近似的房屋类型和投资理念。因此,本文不仅对个人投资者在加拿大的房产投资有启发,对在整个西方发达国家进行房产投资的投资者也具有一定的参考价值。(来源:网络)

2018-07-08 21:03:07

F

Views: 1964

Answers: 10

成交完房子之后,我在哪可以买到好床垫?

Adam wang Sales Rep

如果你要买高档床垫,可以和我联系,我带你直接去厂家选

2018-11-18 15:37:46

G

Views: 1725

Answers: 1

多伦多租房的详细流程和步骤(房东)?

Adam wang Sales Rep

多伦多租房的详细流程和步骤 给大家介绍一下在加拿大多伦多租房的详细流程和步骤,相信对所有将要都加拿大的朋友都非常有帮助。 一. 联系管理公司或地产经纪看房 如果决定请地产经纪代理租房,不论是请朋友推荐还是自己上网看报,当然首先是要选择一定地产公司或者具体的一位地产经纪,然后开始实地看房,比较条件、位置、价格等等细节,确定心仪的房屋。 二.租房必备的资料: 1. PHOTO ID。就是有照片的证件,如果没有驾照,就得出示护照等。 2. CREDIT REPORT。政府指定代理公司专门为市民提供这类文件,准租客可以上网自行准备,费用是20加币左右,网址是: http://www.equifax.com/home/en_ca 与 http://www.transunion.ca/ 准租客如果嫌麻烦或者来不及,当然也可以请地产经纪帮你做这个报告,不过费用20仍得自己支付。 3. EMPLOYMENT LETTER。就是雇主出的工件证明信,每个公司的人事部都会明白,内容是证明你在哪里工作,收入多少,可以让房东放心你完全有支付能力。 4. DEPOSIT。双方签约后准租客就要马上去银行买一张MONEY ORDER或者CERTIFY CHEQUE交给房东的经纪公司,金额是二个月租金,作为第一个和最后一个月的租金先预付。 5. 关于新移民和国际学生。新移民和国际学生,都没有在加拿大生活的历史,所以CREDIT REPORT拿不出来,而且还没有找到工作,也没有在加拿大的工作收入,但这不等于说,没资格去租房子住了。通常有二个方法可以解决: (1) 找到一个在本地工作的亲戚朋友作担保人。担保人要提供自己的CREDIT REPORT和EMPLOYMENT LETTER,并在租约合同上签字,房东看到有了保障,自然可以将房子租给新来落户的新移民或者国际学生。 (2) 有些房东也愿意接受新移民或者学生,尤其是中国人房东,相信同是中国人的新移民不会没有钱来租房子住的,很少很少中国人会明知道口袋里没钱还故意耍赖白住人家房子,所以这方面口碑很好,当然也就才有了我们今天这个机会。这种情况需要经纪人做良好的沟通,凡事好商量,学生新移民也一样能住进自己喜欢的房子的。 三. 下OFFER 准租客实地去看房子,几经周折,终于找到了满意的单位,这时就要请经纪与业主沟通,商议如何承租。这个环节就是下OFFER.经纪先要为准租客填写租给合同:AGREEMENT TO LEASE 准租客签好大名,这份OFFER就被传送到业主手上,接着就会发生如下三种可能: 1. OFFER被拒绝,或者过了合同规定的有效时间,OFFER自动失效;准租客要不继续请经纪找房子 ,要不一生气改主意自己买房子了,哪就看我们另一篇文章介绍怎么买房子; 2. OFFER被接受,准租客便进入下一个付定金的环节; 3. OFFER被COUNTER。就是说,业主看了递来的合同,改了一些细节,比如价格、交房的日期等任何可大可小的内容,哪么就必须再送回给准租客认可。当然这时又有三种可能,一是准租客为人豪爽,业主改的东西他全认了,签字后合同生效,进入下一个付定金的环节。其二是准租客一看业主的改动很恼火,决定不租了,哪么这份OFFER就寿终正寝。其三当然就是准租客把业主改了东西认了,但又新改动了别的内容,COUNTER OFFER又被送到业主手上,那么此环节将继续重复,直到OFFER被接受或被拒绝为止。通常租房没有这么麻烦,这第三个环节很少有机会重复出现,因为有经纪在,事先都会有沟通。 四. 付定金 OFFER在买卖双方签字生效后,准租客就要马上去银行准备付定金。这个定金的金额是二个月的租金,定金形式是MONEY ORDER 或者CERTIFY CHQUE,既不是给房东,也不是给自己的经纪,而是给房东的地产代理公司,公司必须按政府的监管存进一个TRUST ACCOUNT,准租客完全不需要担心安全问题。这张票交到了公司手上,准租客于此时此刻变成了真正的正式租客,接下来要做的事就是回去准备10张 POST DATED CHEAUES,顺便打包准备搬家。 五. 领取钥匙交接房屋 通常在房子CLOSING的前一天,业主会将房屋的钥匙、车库的遥控器等交给新租客,标志着新租客可以迁入新宅。当然这里要提醒新租客接钥匙的时候,可别忘记带上钥匙押金和另外十个月的POST DATED CHEAUES作为回报送到房东手上。只有完成了这个步骤,新租客下一年的栖身之处也才算有了保障,而房东的投资在未来一年也才算了有回报。买卖双方愉快地握手告别,新租客需要向大楼的管理公司去登记,等在管理公司的登记表上签完了名字,整个房子的租赁就算完成了。

2018-07-05 02:30:42

J

Views: 1725

Answers: 2

请问有没有靠谱的汽车保险经纪推荐?谢谢🙏

Adam wang Sales Rep

Mary 4164553360,保险专家,超过10年的从业经验

2018-11-18 15:34:53

D

Views: 1656

Answers: 4

有没有好的做门窗的公司推荐,家里想更新一下。谢谢大家!

Sophie Xue Broker of Record

‭+1 (416) 806-7768‬ William

2018-08-28 20:27:01

F

Views: 1583

Answers: 1

大家主要在加拿大投资哪些商业物业啊?

Faith J Broker

目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括:小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。 作为好的商业投资人来说,不仅仅是房东,也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验,这样才能了解各商业物业的投资特点,估值要素,投资战略和策略等。 比如投资商铺,投资商铺之前要研究好几大方面问题。 一周边消费是否具有持续支撑力,周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。 第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。 第三要看商业布局能否将商场人流有效交织,推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。 物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的,商业地产的投资风险性也是显而易见的,遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究,就把风险架在了自己的脖子上。

2018-07-04 20:23:32

E

Views: 1582

Answers: 1

加拿大房地产市场如何?是一个适合投资的地方吗?

Betty Betty Zheng Broker

刚买完房,过来和你聊聊这个话题吧: 一般来说需要考虑的选择是: 1. 买还是租 2. 如果决定了买的话是买house 还是 Condo 至于考虑的因素我认为主要有以下三个: 投资 个人生活质量 对未来的打算 先说投资,这个是我当时研究最久的,如果把这个当作一个investment project来做的话你首先要确定一个周期,是short term (3~5 years), medium(5~10) 还是 long term (more than ten). 作为一个刚毕业的年轻人在未来的5年里肯定是会有太多的不确定因素,所以我建议暂时把这个作为一个short term project来考虑。 first of all, 房产投资最重要的三个因素:location location location. 不管是从整个加拿大还是但看多伦多的房地产市场,你从来就不能只看平均数据,打个比方多伦多dt靠近金融街或者地铁站的condo增值一定是比士加堡的condo增值要快又或者说14年上半年多伦多的房价平均上涨10%,而同时期滑铁卢的房价涨幅不到2%这些都说明买房能不能增值完全就是看它的地理位置。如果你可以找到一个增值潜力大的房子,那无论如何都是有的赚的,举例的话比如前几年hwy7上的那些房子价格增值随着政府对hwy7的开发和沿线商业的繁荣而大幅增值,又或者两年前政府决定投资上亿在kw地区建立加拿大的硅谷,滑铁卢目前正在修建与cambrige, gulph相连的轻轨,于是你可以看到kitchener最近这几年都一直在建设高档公寓。所以无论是五年前买了hwy7附近的房子或者kitchener dt边上的房子,现在房子的价值都远远高于整个房地产市场增长的平均水平。这和大盘只涨1%但是你买的股票涨了10%的道理其实是一样的。至于未来几年来多伦多能增值的地区,你可以关注以下多伦多未来几年新建地铁的计划,我暂时找不到链接,晚点如果找到会补上。 secondly, 我想先确定聊买房我们是聊贷款买房, 如果你是打算全款买房我只想说壕友乎,这样我们可以来就买房和租房做一个CBA (cost benefit analysis): 多伦多dt近地铁站一室一厅一车位的房豪华公寓差不多40万,首付20% 8万, mortgage 5 years close term, 25 years armortization 2.79% 利率,月供大概在1500左右,再来condo fee算400,property tax (地税)暂时也算400, 不算utility, internet 的话基本上就这些了(land insurance condo一般很低而且有些包括在了condo fee里面这里暂时忽略)所以你的total差不多是2300 数据来源: monster mortgage The CIBC Mortgage Payment Calculator: Calculate Your Mortgage Payments #504 - 18 YORKVILLE AVE, Toronto, Ontario M4W3Y8 但是要主意的一点,就是,月供的1500里面会分成 principle payment 和 interest payment, 我assume你学过actsc231你应该明白这是什么鬼,这个一开始大概会是50:50,然后随着时间principle payment占月供的比例会逐渐增大,interest payment会逐渐变小。这里就假设5年内两者的比例是一半一半(750:750)。 于是你可以得出你实际的expenses是大概1550。 在这里我把principle payment算成了saving而不是expenses。 另外还要主意的一点是你买房的start up cost,你如果买房子是需要请律师和地产经纪的,另外还需要给land transaction tax (first time home buyer can waive about 2k) 这里假定你的start up cost是差不多5000块,按五年term来算average到每个月上不到100块。这样你的expense就是不到1700. 而租一套这样的公寓大概的花费会在1700~2500不等。 #2906 - 18 YORKVILLE AVE, Toronto, Ontario M4W1L4 所以你看到, 做一个简单的Cost benefit Analysis得出的结论是买是肯定要比租便宜的。 当然这里做出的假设是同样生活质量的情况下,而事实上你大可以只租一个单间或者和朋友一起租房,这样你的花费会下降一半以上,据我所知在dt租个好一点的单间的价格在800~1300不等,但同样的情况,你可以买个1+1, 2 bedroom 或者 3 bedroom 然后把一个房间出租出去,同样也是800~1300不等,所以不管怎么来看还是买房比较划算。 Third but not the least, 我们来聊聊 opportunity cost: 如果你不选择买房而选择其他的投资途径,你是否能得到更高的回报: 我们来假定toronto condo未来5年的年增值率是5% (根据近两年的数据要远远高于这个值,差不多10%左右,但是银行有预测未来的房地产增值会减速,这个如果你想具体了解我可以再找些资料给你看)这样来算的话40万的房子到5年以后会增值到 40 * (1+.05)^5 = 51万。当你卖出的时候你需要付给地产经纪5%的commission, 是2万5,(买房的时候这个钱已经包含在房价里了) again,实际数值会比这个低因为多伦多的地产经纪一般都会给回扣,你真正要付出的commission很可能在2%~3%之间 我这里基本上所有的return都是minimize, 而cost都maxmize,这样做出来的估值比较有说服力。5年以后你的mortgage从32万降到了27万3,The CIBC Mortgage Payment Calculator: Calculate Your Mortgage Payments。 这样你买完房子close mortgage以后你一共能拿回的钱大概是51 - 2.5 - 27.3 = 21.2 当你还要计算你5年内每个月的average principle payment的present value, 用现在的prime rate 3%来做个discount model 就是 [(320000 - 272400)/60]*[1-(1+0.03/12)^ -60/[0.03/12]] = 44553 大概4万5 所以你的总资本增长率就是 21.2/(8+4.5) - 1 = 69.6% 年化增长率就是 (1+ p)^5 = 1.696 最后p 大概是11% 当然这里的model有很多问题,但是本身市场也不可能完全按照model 来走,所以只是给你个大概的概念,就是你的年化回报回在10%以上,所以如果你没有其他比较稳定的途径能够得到10%以上的年化回报的话,买房会是一个比较好的选择。 写了一早上饿死了,先下楼吃个早饭,晚点回来继续写 ------------------------------------------- 1月27号更新: 本来想说上面写的应该已经足够了,不过想想还是希望把自己的一些不成熟的想法写出来给大家看看,如果大家能够一起讨论或者思考的话是更好的。不过还是那句话,我说的不一定对,只是自己的想法,希望你们能够独立思考来形成自己的看法。 1. 年化10%的回报是不是一个很好的回报率,这个因人而异,如果你不是一个特别懂得投资的人,年化10%以上已经是相当不错的回报了。但是起码我今年给自己的portfolio定的目标是能够达到30%的回报,不算很有自信,但是也没有吹牛,我说一个我自己从去年就开始持有的mutual fund: tdb976, 大家有兴趣的可以看看它从去年的回报和今年一月的增长率,而这只是我的portfolio里面roe倒数第二的equity。 2.加拿大政府上周降低了25个点的利率,这两天已经开始有银行降低他们的prime rate Major banks cut prime lending rate ,同时这也让加元兑人民币的汇率降到了4.9 (今天回升到了5.0)这对房地产市场短期内是个好事,身边已经有壕开始让国内的家长汇钱过来抢房了。不过在我看来这事一个短期利好长期利空的信号,因为正是因为经济形式的不好让央行决定降息来刺激消费,而经济的形式在短期内是不会改变的,今天刚看到另外一篇新闻http://news.yorkbbs.ca/local/2015-01/1525125.html 说介于经济形式的恶化央行有可能在3月继续降息。 这是对经济形势悲观到了一种怎样的程度才会在不到两个月内连续降息呢。大家仁者见仁智者见智了。所以我的个人意见是:除非你有刚需(自住)或者稳定的出租房途径(比如我有朋友是做留学中介,他就直接把房子出粗给他的客户,从来不担心租不出去的问题)。不建议单纯的做买房投资。尤其是除了多伦多和温哥华的小城市,多伦多估计就还好。和kevin的想法不一样,我觉得多伦多的房地产市场就是demand driven. 因为常驻人口的增多,对房子的需求量远远超过供给量,我的同事去年想在dt买个condo自住,根本抢不到房子。最后买在了okaville, 这样的demand driven market是肯定会有泡沫的但是这样的泡沫只会越来越大而已。 至于评论里面哭晕的同学,我想说其实你可以在多伦多买套房出粗出去,然后在滑铁卢再自己租一套,这样就没问题了。(当然如何管理就需要你多费神了) 3. kevin 的文章还提到说lawsuit 和 房子质量,维修以及管理费的问题,这个我也是下功夫做过研究的。但是简而言之我觉得你最需要的是找一个靠谱的房产经纪,一个好的律师,和一个厉害的验房师(house inspector)他们会帮助你解决和避免90%的问题。千万不要想在这个上面省钱,不然就真是捡了芝麻丢了西瓜。至于kevin另外提到的出租需要花很多时间,想卖不一定卖的出去这些问题,again, its all about location.所以可见找一个好的地段的房子是多么的重要! 4. 最后想说下的就是生活质量的问题,个人觉得,工作以后对于生活质量的要求和上学的时候完全不一样了。我刚开始上班的时候还和别人一起合租觉得还好,但是到了后来就发现完全受不了。因为上班让你需要固定你的作息时间,什么时候该吃饭什么时候该睡觉。不象上学的时候那么自由,可以有很多让步的空间。还有冰箱的使用,厨房的使用,厕所的使用等等等等都会让你觉得一个人住是多么爽的一件事! 最后希望大家可以把自己的想法和问题都写在评论里。我希望能够多和大家交流而不是只收获赞和感谢。而更希望集思广益,从而能够更好的了解市场并且做出决策。我如果还有想法也会继续补充在答案里的。 最后谢谢大家!(来源:小冢诸葛)

2018-07-24 20:50:45

C

Views: 1564

Answers: 1

如何选择信得过的房产经纪?

Dudu Liao Sales Rep

你可以一个一个的面试, 问问题。 自己选择。

2018-09-24 23:54:19

L

Views: 1538

Answers: 7

有没有人有Assignment的房源?写好大致地区和简介,方便大家合作!

Da Zhang Sales Rep

955 Bay st 2 Bedroom. Asking 850k

2018-09-27 01:24:34

12345678910111213141516

Loading Next Page. . . . . .

No More Result.

Please download the APP to ask professionals!

Not Now Go to download page

Coming Soon...

Close